［东莞楼市］预售，瘦了消费者肥了发展商？-业主论坛-房地产门户

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1楼 2005-8-22 13:12:09

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［东莞楼市］预售，瘦了消费者肥了发展商？

7月31日，中国土地学会和中国土地勘测规划院联合举办“《物权法(草案)》土地问题座谈会”，国土资源部土地利用管理司司长廖永林提出的“房地产泡沫就跟预售有直接关系”的论点，一出口便引起各方关注。他说，“现在的房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关。我个人的意见是，应该完全取消商品房预售。房子没有完全建好就卖出去，卖了个半成品，出了问题怎么办？”(人民网8月5日《“房地产泡沫”都是预售惹的祸》)

　　此番言论使持续良久的地产讨论的核心又一次对准了房地产营销的关键方面，“预售”两个字更成为焦点中的焦点。

　　认筹是预售的关键

　　其他城市中的所说的字面上的“预售制度”在东莞很少被人谈及，在东莞，“预售制度”普遍被分解成两大部分，一是认筹、一是解筹。认筹就相当于通常说的内部登记或者意向登记，而解筹的实质就是预售的开始，是东莞给予预售实质操作阶段的一个冠名。从目前的情况看虽然国家还没有意向要取消预售制度，但对认筹，很多东莞市民仍然提出了不少异议。

　　“认筹”是去年东莞房地产市场最热门的词汇之一。至今绝大部分楼盘也都在或明或暗的“认筹”。其做法一般都是消费者先在开发商那里填写一张“诚意登记申请书”之类的表格，交纳一笔“诚意金”，获得“VIP客户”(或叫优先选房)资格。然后等项目开盘(或叫“解筹”)时，交纳诚意金的客户或按照先到先选的顺序或者按照认筹登记顺序选房(一般都是先到先选，不然就没人排队了)，挑中房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。

　　在某事业单位工作的刘先生打来电话说：“认筹搞得我紧张得不得了，看百来十套房子却有好几百人认筹，到选房时还要排队，好像一下子就卖完了，可选完房了那楼盘还在卖，总觉得其中有什么猫腻。”
　　
　　认筹过程猫腻多

　　一位自称来自地产界的人士告诉记者，认筹实际上是发展商可控制的一种炒作手段。这位人士称，认筹解筹过程中发展商可控制而消费者不知情的因素非常多：认筹数，发展商说了算，“天知道?降子卸嗌偃巳铣铩保慌哦拥娜耍芭旁谧钋懊娴奈也恢朗撬坏┯腥伺哦恿耍铱隙ɑ岣狭顺锏目突Т虻缁埃鹑硕寂帕耍闩挪慌拍阕约嚎醋虐臁保换褂型瞥龅姆孔樱拔铱隙ɑ嵊斜Ａ舻ノ唬蝗惶羰５奈以趺绰簦课矣衷趺茨芩滴铱叹吐敉炅耍俊?

　　从去年4月1日开始，深圳出台相关认筹的政策，规定在深圳范围内停止“认筹”活动，对于那些未取得预售许可的楼盘，若以各种名目从事类似“认筹”、“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等活动，一经查实，将责令开发商进行整改。整改的内容包括立即停止“认筹”活动，开发商全部退还“认筹诚意金”等。

　　深圳媒体曾用了“五大陷阱”来揭露发展商在认筹中的种种猫腻：“认筹”楼盘大多没有预售许可证；变相占用消费者资金；雇佣“房托”排队“选房”造成抢购假相；故意控制房号造成“售罄”假相；开发商随时提价，优惠成“空中楼阁”。而据记者调查，这此猫腻东莞房地产市场也并不鲜见。

　　一位曾在东莞操盘的经理人在一个不公开场合介绍经验时说，一个楼盘卖得好，“炒家”的作用不可小看。这些人不以买房为目的，短期内想脱手，所以见到谁都会说某楼盘好，他们是义务宣传员，而且比发展商在媒体上做广告自卖自夸有效，而培养炒家的最有效手段，就是认筹，发展商要给炒家一定的发挥空间。

　　虽然目前认筹楼盘在客户没有选中房后都会将“诚意金”退还，但按照国家有关规定，开发商在未取得《商品房预售许可证》之前，任何有关商品房的交易行为都是违法行为。这给认筹本身多少添加了几分不光彩的成分。
　　
　　预售制短期难止

　　在深圳禁止认筹后，一位业内专家就曾分析说，其意义在于进一步规范房地产市场，而措施的最直接的打击对象就是“炒作”，而且成效将相当显著。因为禁止“认筹”行为实际上基本堵死了“炒作”的渠道。因为进入预售阶段之后，房地产买卖中实行的价格申报、登记等相当完善的措施基本上将交易行为纳入了相当严格的监管程序，“炒作基本无机可乘。”

　　东莞目前还未出台相关政策来制止商家认筹，有业内人士指出，主要原因是由于东莞与深圳相比房价较低，炒房并不像深圳那样成气候，因此，其中展现的矛盾也并不激烈而造成的。但随着东莞房价的日益攀升，未来有一天，认筹制度矛盾突出尖锐的时候，政府的相关政策相信也将会相应出台。

　　其实，早在2001年，国家颁布城市商品房预售管理办法，对预售制度进行了相关规定也制定了规范化的条款，商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。从东莞的情况看，楼盘解筹时这三样的的确确已经成为硬性指标。但是如果要说取消预售制度，恐怕还为时过早。

　　换一个角度看，如果取消了预售制度，发展商就要把房屋建好交楼才能出售，从资金的角度上讲，就直接考验了发展商的资金链条。由于建设周期长加上众多的不确定因素影响，要把房屋从开工开始到建好再卖起码要一到两年的时间，一旦资金上出现问题，楼盘很可能面临烂尾的危险。因此一旦取消预售制度，可能有大批烂尾楼出现，对预售说“不”，并非短时间可以实现。
　　
　　名词解释

　　商品房预售

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为．

　　楼市动态　　　　　　　

　　东莞房地产最缺三类人才

　　记者近日从有关部门获悉，目前东莞地产、建筑、装饰业人才缺乏主要集中在工程、营销及策划推广等三类人才方面。据中心人才市场工作人员介绍，通过2005年前两季度的供需趋势来看，房地产销售人员需求量远远大于供给量，这一现象在第三季度仍然持续。有关专家预计，东莞房地产销售人员这一职业非常有发展前景，但同时也有极大的挑战性。　
　　
　　蓝郡Ⅱ期接受登记

　　记者近日获悉，景湖蓝郡Ⅱ期别墅、洋房于月初同步接受VIP登记。该楼盘地处东莞城市中央，背山环湖，藏风纳水；而园林引水围湖，植木为林，充分考虑园林的私密要求与和谐美感；建筑则以独栋、联排、并联别墅为主，规避了天地分离的叠加设计风格，使所有别墅都拥有宽广天地。　王敏
　　
　　御景大厦均价6500元

　　在经过长时间的预售期后，23层高的写字楼御景大厦如期在8月3日正式隆重开盘，其平均售价高达6500元／平方米。

　　记者在现场看到，御景大厦在目前本市商务建筑的风格相对单一的情况下显得十分抢眼，在靓丽的外表和先进的配套功能之外，大厦还注入五星级酒店的管理、制度培训、商务活动支持等服务内容，并向新认购客户赠送高尔夫球俱乐部商务会员证。

　　据悉，目前大厦顶层豪华总裁商务套间已经为一意大利公司所购得，欧中商会目前正在洽谈进驻大厦的一些合同细节。

　　先销售后招商隐患爆发

　　8月4日下午3时左右，记者接到世博广场数名商户打来的电话，称F区名店城二楼的数十家商户因发展商的经营管理问题，在数次交涉均无反应后，关门歇业，希望以此引起发展商重视。

　　罢市商家
　　提出15项改善要求

　　8月4日下午5时许，记者赶到世博广场。因为是从海雅进入，在广场内转悠一阵后，并未发现商户们在电话里提及的F区。约三分钟后，在一名商户的电话指引下，记者找到了位于喜临门酒楼楼下的F区名店城。

　　在名店城二楼，记者看到偌大的店堂已经有数十家铺位开业迎宾，或者正在装修。这些店铺以服装、皮包、美容等为主。但当天这些店铺大多数都熄灯挂锁，关门罢市。而一些地方确实存在空调滴水，内部灯光照明不够的情况。

　　据这些商户反映，世博在最初招商销售时，告诉业主及商户一楼铺位已经全部租出去。而当时商户们也确实看到不少铺位正在装修，因此大家满怀信心地进场。

　　然而7月1日世博广场E区、F区宣布开业后，不少商户却发现不是那么回事了。一位自营业主告诉记者，发展商在合同里与商户约定的背景音乐到现在还没有落实。当时口头承诺的商户覆盖率达到8成才开业也没有落实。二楼往里一点的灯光总是不开，给人的感觉就是里面没人经营，因此人流进不到里面去。更糟的是，他们发现E区、F区的广告推广做得不够到位，来这边逛街的人流量非常少。

　　“本来大家都是满怀希望来这里做生意。现在却成了这样。”商户们表示，在开业前后，商户们曾6次找发展商及管理处，希望能解决一些问题，改变现在的冷场局面。但发展商的回答始终很模糊。不得已，商户采取了罢市这种相对过激的表达方式。

　　5日中午，记者再次来到世博广场F区名店城，二楼的商户依然没有开门迎宾。商户们将一份集体意见总结交给记者，记者略看了一下，商户共提出了加强广告及宣传力度，重新开业，制作内部指示牌，开启包括灯、冷气、背景音乐、导购图、坐椅等配套设施，加强招商力度，提高物业管理水平，免租、免管理费，打通一站式购物广场连接通道等15项要求。

　　发展商
　　“有些进度慢了些”

　　“其实我们一直在做各方面工作，只是有些进度慢了些。”对于商户指责发展商“一直在敷衍我们”的说法，世博广场总经理谢军表示，发展商一直在做努力，商户应该给发展商一些时间。

　　据谢军介绍，关于名店城的知名度问题，发展商一直在做各方面工作，在地下停车场增加导向指引，在E区、F区大堂公共部位设商店名录指引，这些都已经安排相关人员跟进，推广部正在制作安装当中。广告牌的更换及设立也有人在跟进，但由于审批等需要时间，所以目前进度缓慢，这一点还需要商户谅解。至于各项配套及物管维护问题，也正在逐步到位。

　　“重新开业只是一个形式问题，我们可以按商户要求的去做。争取在三个月内E区1楼开业率达到70％以上。那时再专门进行一次E区、F区名店城的开业。”谢军告诉记者，下一步发展商的思路将由销售先行转为招商先行，首先在业态上把关，形成互补，并想办法引入知名品牌，带动整个区域的旺场。其次是加强场内广告宣传，包括主要出入口，想办法将家电、超市的人流往E区、F区移。“再次我们打算加快麦当劳中心岛区域的招商进度。”谢军说，如果中间岛做旺了，人流量会自然移往E、F区名店城。因此中间岛的旺场对E、F区的人气影响是比较大的。目前数码影院、音像图书城的洽谈都还比较顺利，发展商会尽快落实招商。

　　谢军表示，一个新卖场的旺场需要一些时间，发展商的招商思路及策略也在逐步改进，希望商家能有所体谅，与发展商一起努力做到旺场。

　　业内人士
　　签合同时应明确责任

　　“销售后要保证业态按原先规划，招商完成后如何保证经营旺场，这实际上是商业项目必须思考的一个话题。”一位商业策划人士如是告诉记者。

　　据该人士介绍，卖完就算，业态规划不清是不少商业项目存在的问题。世博广场实际上这点较其他项目已经做得好。只是在前进路上必然需要摸索，寻找最合适自己的路去走。

　　该人士表示，销售先行，并不是说招商问题不能解决，只是个先后问题而已，商业项目发展商可以在销售时与业主签订合同，要求其符合业态规划，或者协商签订委托出租合同，将解决问题的办法想在前面。另一方面,发展商在租金问题上作些牺牲，也可以更好地协调业主不愿放租的问题。

　　楼市观察　　

　 “商住一体”镇区受捧

　　自7月底正式公开发售以来，位于长安镇内的中惠阳光国际商城成交火爆，多次出现市民排队抢购现象，仅开盘当日共接待客户600多批。记者采访发现，作为一个镇内的商业项目，该商城在开盘时能得到广大投资者如此的关注，其“商住一体”的楼盘结构是主要原因。

　　据了解，该商城开盘当日共推出250多间首层商铺，300多套住宅，其中首层商场铺已基本售罄，住宅开盘当日整体销售率即达80％以上。
　　
　　市民看好地段优势
　　记者了解到，按照《东莞市长安镇城市总体规划》，未来长安将形成“两个分区、两个中心、五条发展轴、三个居住组团、五个拓展区”的发展格局。而该商城紧邻G107国道及358省道，南靠长安汽车总站，是长安联接深圳、香港的东大门所在，未来东莞城市轻轨也将经过霄边与深圳对接，恰恰就在未来三个居住组团中的重要一组。

　　据介绍，该商城受到市民追捧的另一个原因是，其高尚的居住片区及周边地区数以万计的高消费群体，能有效地支撑高档商业的发展。此外，目前宵边片区一直是长安人口最为密集、综合实力强大的区域，项目周边拥有120多家大中型企业，其中外资企业达60多家，拥有11万多企业员工作为稳定的消费群体，年消费力达7亿。
　　
　　升值潜力令人看好
　　据发展商介绍，该商城建筑设计现代新颖，内部规划先进合理，由深圳知名的商业顾问公司指导设计，采用流畅的动线设计引导消费者贯穿全场，使每个铺位都有旺盛客流，无论是在商业规模、商业规划、建筑设计，还是在业态定位、经营理念、商圈辐射能力等方面，都展现出了现代商业中心魅力。

　　而此次同时开始发售的公寓，也是长安首个纯小户型设计的商住型物业，户型以二房二厅及一房一厅为主，共480户。由于公寓地处长安中心区新兴核心商圈龙头地段，交通极为便利，并依托繁华商业配套，以及霄边小学、霄边医院等配套，其升值潜力无可限量。

　　楼市零距离

　　买房子要买五个“空间”

　　家住南城的张先生日前来电说，他准备买房，家里有5口人，但是不知道多大的空间适合他们。对此，记者专门查阅相关资料，资料显示，在买房的时候除了房屋大小等方面外，还要考虑五个“空间”，如果这五个“空间”具备的话，对生活质量的整体提高将有所帮助。
　　
　　一、家政空间
　　家是过日子的地方，吃喝拉撒、柴米油盐，构成家居生活的重要部分。因此，选房首先要考虑就餐、做饭、洗衣、储物等家政活动对空间的需求，因为它们对于未来生活质量有着决定性作用，一点儿都不能含糊。
　　
　　二、自由空间
　　家庭的结构和人口是“发展变化”的，尤其是对于25—35岁的年轻人来说，由于经济实力所限，所购房屋一般为中小户型，但随着个人事业的进步，很快就有了加大空间的需要与资金。因此，居室中有足够的可变空间是必要的。目前有些居室采用预应力或框架结构，整个户型中无承重墙，以满足自由组合房间的需要；一些项目中的中小户型居室在相邻两户间留有非承重墙的通道，以满足客户必要时收购邻居家、二户合一户的潜在需求。
　　
　　三、停车空间
　　随着家庭轿车的逐渐普及，车辆与车位的矛盾日益突出。车库是住户无法改变的房屋硬件，如果没有留出足够的停车空间，可能对住户未来的生活造成极大不便。
　　
　　四、沟通空间
　　现在，家的概念已不再局限于居室内，与居室空间相比，社区空间和车库一样，是买房人无法改变的，因此发展商是否重视园林设计、会所建造是非常重要的，这将直接决定今后你住进社区后是否感觉舒适、融洽。
　　
　　五、网络空间
　　智能化的主要特征是光缆通讯的大规模应用，智能化、家庭办公等都建立在光缆入户这一硬件基础上。所以做好预留光纤通道和足够的出口带宽是保证服务超前性的前提。考察房子时不能忽略这一点。

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