关于价格

万科的房子不会再降了

记：现在国人最关注的两件事，一件是奥运，一件可能就是房价了。但现在各种声音（当然是不好的）都指向了发展商。

王：有必要再说一下调控。房价调控跟油价、米价调控一样，“避免大起大落”的国家宏观调控针对的是整个大局，而不单单是房地产市场。美国次贷危机带来的教训是调整要提早动手，避免泡沫化。理性回归是基于国家宏观调控政策基础之上的。现在的调控不是挤泡沫，而是洗泡沫。

记：王石日前说“我们该降的都降了，应该不会再降了”，是不是说东莞万科也不会再降价了？

王：是不会降了，万科的销售策略是一步到位。其实进入5月份，聪明的消费者已经不是选择价格最低的房子，而是跑遍所有楼盘选择性价比最高的房子。

关于抄底

天下没有免费的午餐

记：虽然刚性需要存在，但大多数消费者一直在观望，等待着价格的“底”，您觉得多少才是底？

王：等不到那个所谓的“底”。现在很多发展商都是在出售一些边边角角的房子，等该清的都清掉了，还会指望有底？你看今年3、4月份是团购，现在呢？×××元/平方米起。天下没有免费的午餐，便宜有便宜的原因。抄底超过自住需求，是不成熟的心理。抄底？最终被底给抄了都不知道是怎么回事。合适才是最重要的。

记：运河东一号推出了“抄底大行动”，是不是也意味着运河板块同品质楼盘的“底”也在4800元/平方米—5300元/平方米这个区间？

王：不一定。周边楼盘如果没有快速周转的需要，可以放在长周期里面去做。运河板块其实被低估了，现在的市场价应该在6000元/平方米左右。

关于趋势

下半年市场信心将恢复

记：今年房价走势将如何演绎？

王：东莞楼市是一个典型的小盘股。2005年和2006年的5月东莞也有过调整，每次调整都有些过度敏感，反应过急。像2005年有一段时间月均销售15套，2006年4月、5月一个敢开盘的也没有。但每次调整都是上半年很难看，下半年就会有一个爆发期。

就2008年来看，前两个季度是洗泡沫的过程。未来两个季度市场信心可以恢复起来，2008年最终的结果与想象可能完全不同。

记：在银根紧缩的背景下，房地产业是否会就此走“熊”？

王：今年是洗牌过程，年底洗牌效果将会显现。对发展商而言谁先调整完，谁就先走出来；谁跌的最狠，可能反弹的也最猛。

有些发展商抱着今年卖完就完了的想法，没有考虑未来两年的市场发展。去年高价拿地的产品会在未来一两年内会上市，这也就意味着售价不可能达到现在的低位。

对房地产开发企业来说，土地是命脉，没了土地谈何发展。比起去年的高地价，今年土地供应量缩减，地价走熊，很多是以起拍价成交，因此谋划未来发展，眼下是拿地的好时机。

还有随着城际交通轨道的落成，城市一体化将带来新一轮的发展.

关于置业

买与不买合适才重要

记：你们怎么看今年消费群体的变化。

王：今年房地产市场一个显著的变化是消费群体的变化，可以概括为“退一进二”。“退一”是深圳客退了。部分人在去年占到了20%左右。“进二”之一是镇区消费者在城区置业比重加大，占到30%—40%；之二是新莞人置业比重增加，超过40%。“进二”完全弥补了“退一”留下的空当，这是城市化的必然趋势，而这种趋势才刚刚开始。

还有一个小变化是城区的住房改善群体，这部分人客观地说是在观望，但换个角度讲是坐看云起。

记：其实消费者最关心的是现在是不是买房的好时机，但现在许多消费者都很迷茫，市场也没有一个有效的引导。

王：这跟东莞这座城市有很大关系。东莞大型房地产企业很少，并且缺少城市精英，因此在转型过程中，缺乏有效引导让很多发展商还有消费者对该干什么不该干什么，没有一个清晰的认识。

记：根据您的从业经验，有什么好的建议？

王：先讲一点，把买房者分成投资客和自住客不准确，自住者也有投资需求。自住是什么？自住是找一套适合自己的房子。合适才是最重要的。合适要看性价比，性价比包括什么？我概括了四点：一是品牌性价比，二是产品性价比，三是配套性价比，四是附加值性价比。

现在的房价是矫枉过正了，但很正常。像上海，最困难的2005年，房价看上去是降了，但事实是环内的房价依然坚挺，郊区的才降了。而东莞现在恰恰相反，价格战最激烈的是城区。还有最近几年东莞楼市每年有15%的涨幅，去年达到了20%，而现在又回到2006年的水平了。因此对消费者来说是一次千载难逢的机会。指望回到2004年、2005年的水平是不可能的。记住一点：卖的永远比买的精。