从在阳光海岸买房后的那一刻起,便更回关注万江的发展.以下文章是从东莞阳光网上转贴的,觉得比较中肯,共赏. 


万江人的自论与舆论（一）

   一。 自论：

    在万江生活了20多年,基本上,它循着改革的步伐,和整个东莞一起成长.十几年前,这一片土地,还是以耕作为主,普遍建厂房,走上工业化的道路,大概是88年至90年这段时间.

    小时侯,普遍从事农耕,平整田地、播种、插秧、田间管理、收割、谷子的晒干。当有了加工工业后，大多数是鞭炮、胶花、制衣、低端的电子产品，总之，这些产业在万江持续了很长的时间，一直延续到东莞经济不得不转型的时期。而我因为受经济基础的影响，至今好残留着小农意识。而片区的原居民，大概会更重。

     站在东江大道，唯见万江与莞城仅一河相隔，但不难发现：莞城的世界十强销售企业与万江的农田距离不超过300米。是什么让万江这几年的发展举步维艰？当我们90年代初还满足于与市区其他三区不相伯仲的快感中，现在却蓦然发觉，自己已经被抛离了很远很远。我不想放弃这么一个成长的地方。于是我痛苦的把它的不足找出来，希望这么一种痛苦有蜕化成快乐的可能。

      万江以水为主，适合农业生产。所以这片土地，在很长的一段时间里，曾经以种植为荣。相比，南城、东城，大多为丘陵之地，水源相对缺乏，万江有它自身优势。按城市的发展进程来看，以前大多以管理区为单位，楼房的建造，工厂的布局，在今天看来有点凌乱，规模偏小。以致这种格局成为制约今天发展的难题，无论体现在建筑架构上，还是在管理体制上。

      可以说，被河流划分成众多区域的万江，在地域上失去了连贯性，作为连接的桥梁在修建，维护各个方面耗资不少，早期技术问题亦是瓶颈。自然的断裂，使万江在大市区中被一直搁置，工业化，城市化进程缓慢。当莞城与东城早已混为一体，优势互补的时候，不免让万江人觉得有种春风不渡的感觉。而人们心里上的隔离感，早已超过东江隔离两区的距离。

      当大市区其他三区相继以某城为称，万江依然保留着原名。不知道是西城这个名字确实难听，有日落西山的嫌疑;还是万江有太多的传统，以致无法更改;还是万江这个名字已经够响亮，不啻于以城自居。总之，这象逃脱不了的一种宿命，在万江的天空上盘旋。

      这几年，它似乎意识到：自己也是桌子的四个脚之一，不甘人短。华南mall被誉为万江的经济龙头，当初一直被看好。而我亲临其地和浏览了一下非政府的相关报道，目睹现在的人流和招商情况，不免有所担忧：万江现在似乎把一生的前途压在这么一个经济巨头上，孤注一掷。可谁能否认这不是场全民的一场赌博呢？不是场经济泡沫呢？mall这种商业形式是否适合中国，适合东莞，适合万江？还是个未知数。所以，每每听到媒体对华南mall期望甚高的时候，我想，万江还有其他退路吗？还有后着吗？

      当然，我也不难绘画出它的美好未来：当水文章真的写好了，环境改善，规划合理，管理方式有所创新，城市的中坚力量愿意扎根此地，工业配置协调，商业和房地产业健康成长。那么，这是万江成功的走出自己的路。

      而我不知道这究竟需要对多少旧的事物加以改造，要投入多少的人力物力，要历时多久，只希望它真的一路走好。

二。舆论：

       白领之城，梦想之城 — 万江发展机遇辨析

       文：王军 李志强 


      2006年12月一个暖和的下午，万江大道上，一个三十多岁的男人穿着运动装沿着马路不断向前奔跑，身影坚定执着，身旁不断有大巴、货柜车开过。这是我们前往万江考察中的一个瞬间，这样的图景让我想起来了曾经看过的耐克“JUST DO IT”广告：一个穿着耐克运动套装的人早上起来出门跑步，街头不断发生暴乱、枪战，他心无旁骛，一直奔跑，穿过枪林弹雨。这种对运动的执着信念没有因为周遭环境的恶劣而熄灭。

    正是从这个在万江大道奔跑的男人身上，我们更清晰的看到了万江的未来：尽管前几年在东莞日新月异的城市中心化进程中，它显得步履阑珊，但是在相对落后的街区风貌中，我们仍然能看到它向上的力量，这里的人们，仍然对健康的生活充满渴望。

本期我们推出的万江专题研究，将就万江房地产市场在东莞城市二次再造的背景下，存在怎样的机遇提出开启的观点，与大家共同探讨。

                是万江透支了未来，还是城市抛弃了万江？

"经济发展之疡

    在东莞已经过去的“五年建新城”、拉开城市格局的发展历程中，我们可以发现城区四区里最失落的莫过于万江。尽管东莞政府规划中以基建拉动城市发展，增强城市向心力的战略意图得到了实现，无论从城市形象、经济总量，还是产业结构、人居环境来说，都得到了很大的改善，城区四区对于周边镇区的辐射力明显增强。但是东莞政府对于城市发展的认识是城市应该向东南方向发展，以南城为新的城市中心，十五期间，万江逐渐沦为一个功能单一的、偏重“交通、商贸、低端制造业”的附属功能片区，交通路网发达，但仍然以造纸等低端制造业为主，沿袭着村镇集体管理的模式。“退二进三”产业结构升级的滞后、环境改造投入不足、城市功能的单一化、村镇行政体制管理式束缚使得万江的经济发展在过去的几年中，已经远远落后其他三个区，表现在城市环境上则呈现出以无序工业厂房和农民房为主的村镇街区风貌。

    2001年，万江的GDP与其他三个区相比还不相上下，但到了2005年，万江GDP只有40亿，而东城、南城已经超过100亿。万江似乎与城市的未来无关，也不具备莞城那样成熟的城市配套和东城多元化的产业支撑。相对于南城“领导未来”、莞城和东城“价值补强”的清晰发展思路与前景，万江似乎只能默默承受，以跟随的姿态与城市一起成长。

    与此同时，在万江经济发展相对增长缓慢的前提下，万江的社会消费则增长更加缓慢，原先居住在万江的中高端人群纷纷向城市中心迁移，中心区显示出强大的向心力。


"房地产的艰难前行与商业地产的急速狂飙

    在过去的几年中，市政建设对万江的基建投入规模并不小，但大多集中于交通路网、站场以及其他硬件设施，而环境改造却得不到重视。尽管交通脉搏在不断的跳动，但并没有为万江输入更多的新鲜血液，而是成为一个“价值中转站”。尺度过大的城市空间、过于密集粗旷的交通路网使得城市的复合性生活功能被人为割裂，原本区域之间的互融性功能配合发挥不出整合效应，城市的环境一定程度上反而被恶化，从而影响到人居功能的提升。例如作为城市主干道的金鳌大道、万江大道，其道路封闭性导致住宅区、商业区、交通枢纽、沿江景观带之间人流联系不畅，直接降低各物业形态的价值。

    与其他三个区相比，万江的房地产在价格档次、楼盘品质、开发规模、人居环境上都存在一定差距，尤其是城市整体环境的凌乱对楼盘价值形成很大的限制。由于始终处于“开发商拉动城建”的状态，公建对区域价值提升贡献较小，致使区域成长缓慢，区域依靠自身的增值能力疲软，只能依靠中心区涨价带来的辐射带动，价格被动增长。

    目前万江房地产以理想0769等大盘开发为主导，吸纳少量万江本地地缘性中低端客户同时，以性价比优势规模化导入在其他区域工作的白领阶层客群。这种需求是一种因购买力不足的被动迁移，并非看重万江的居住环境与生活品质。例如理想0769，总占地面积33万㎡，整体规划6000户，目前已开发到第三期，并且以独到的操盘策略赢得了一定的市场。但是个盘开发的成功并不能掩盖万江房地产发展面临顽固的价值瓶颈的现实，这一点从理想0769两年来的价格走势就可以看出来，而该项目的销售周期正是东莞房地产价格上涨最快的一段时期。

    东莞城区已经形成以“CBD+CLD”中心区为核心的土地级差效应，在排除大型景观资源、成熟生活配套等因素带来的各个小片区价值差异基础上，离中心区越远，则土地价值越低。如果没有政府的扶持，万江地产将很难跳出这一价值宿命，甚至产品形态也将更趋向单一化。

    也许正是不肯安于这种宿命，才成就了华南MALL的一时辉煌，而这似乎也传达出万江政府层面对于增强区域影响力的深切诉求，以及被城市边缘化的焦虑。

    作为定位为中国首个超大型主题购物公园的SHOPMALL，华南MALL的前期运作甚至轰动了全国。2003年7月19日，国内商业地产首家体验营销中心——“华南ＭＡＬＬ体验之城”正式亮相，买铺的业主从二楼售楼部排到一楼门口，一次“商业地产”的狂飙突进迅速上演。但超前的规划、超大的体量以及对主题性商业过于乐观的预期使得这个项目最终经营不善，逐渐从人们的视野中淡去。在立项定位过程中，开发企业对东莞以及珠三角地区中高端消费群体休闲性消费固有的购物习惯缺乏重视，认为通过主题性定位、体验式推广能改变现状，形成强大的辐射力。

    按照最初设想，华南MALL将引动三级商圈，第三级商圈覆盖珠三角几乎全部中型以上县级市，4000万人口，GDP近7000亿元人民币，以此拓展珠三角的消费市场。但显然东莞还不具备这样的影响力，华南MALL不但没有起到“热地”效应，引领万江的跳跃性发展，反而严重影响了投资者和市民对万江的信心，甚至造成目前的区域价值低估，价格低落。

    总体来说，万江房地产近年来的发展表现出三个特征：

1、功能成长缓慢：重硬件建设，轻环境改造，缺乏对城市功能和城市肌理的前瞻性思考，开阔的城市空间和缺乏亲和力的硬件配置并没有能为居住者提供真正的品质生活空间。当地政府财政收入无法支撑大规模的环境改造，进一步导致区域功能升级缓慢。

2、客源成长缓慢：白领阶层主力客源成长缓慢，基本靠理想0769拉动。由于产业规划上布局松散，沿袭着村镇集体管理的模式，阻碍了产业结构的升级，从而导致地缘性中低端客群成长缓慢。而规模化的外来白领客群导入也不足，一方面这与东莞自身的产业结构、两极分化现象有关，另一方面，也与万江自身的城市环境、楼盘品质有关。

3、价格成长缓慢：由于区域面貌、功能改善缓慢，因此只能接受中心区的辐射，不可能出现价格的跳涨。

    快速路网阻断人流，商业“半生不熟”，这些困境都不是短期内可以改变的。是万江透支了未来，还是城市抛弃了万江？在东莞的二次城市再造、继续拉开城市发展框架的新一轮战略周期中，万江是否会渐行渐远？房地产发展的相对落后，是不是同样也意味着预留了更多的发展空间？万江的未来同样留给人们无穷的想像空间。

挖.看的眼花,顶起来,过几天来看!!哈哈!!!