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收楼时别忘要KFS出四书，否则就是违约!----附案例一件。收楼时别忘要KFS出四书，否则就是违约!《东莞市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》和《商品房入住许可证》。<<住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
广 东 省 东 莞 市 中 级 人 民 法 院
民事判决书
上诉人（原审原告）周某某，汉族，湖北省远安县人，现住东莞市石竹新花园。
被上诉人（原审被告）东莞市石竹新花园建造有限公司（以下称“石竹新花园公司”）。
住所地：东莞市南城中心区石竹花园B座二楼。
法定代表人张金胜，总经理。
上诉人周某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服东莞市人民法院（200X）东法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认为，周某某与石竹新花园公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，该合同合法有效。周某某、石竹新花园公司双方作为合同的当事人应当受该合同的约束，如实履行合同义务。买卖合同上并没有明确石竹新花园公司要向周某某出示什么类型的验收合格文件，也没有明确石竹新花园公司出示这些合格文件的时间期限，周某某已于2003年6月18日知悉其购买的楼房工程已竣工，并签收了入伙通知书，理应按通知书的指引办理入伙收楼手续。本案中，石竹新花园公司出让的楼房，已于2003年6月18日经建设单位联同其他部门进行验收，评定工程为合格工程，石竹新花园公司并于同月25日向东莞市建设局办理验收备案手续，建设局于同年12月4日向石竹新花园公司颁发验收备案证书，确认石竹新花园公司的12、13、15栋楼的工程合格。本案纠纷是周某某明知买卖的楼房已经竣工而不按入伙通知收楼而引起，石竹新花园公司的出让的楼房已于6月18日竣工验收合格，备案证书也确认了楼房质量合格，至于备案手续及时限，是建设行政主管部门的工作，非石竹新花园公司自身所能控制，要待到备案证书颁布后才能交付楼房，不符合市场运作规则，也不符合双方当事人的利益。周某某应当按合同约定收楼，因无正当理由拒绝收楼而造成的损失，应自己承担。周某某的诉讼请求，缺乏依据，理由不充分，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原审法院判决如下：一、驳回周某某要求石竹新花园公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求。二、驳回周某某要求石竹新花园公司赔偿损失的诉讼请求。本案诉讼费2435元，由周某某负担。此款周某某已预交，该院不予退回。
一审宣判后，周某某不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定：“买卖合同并没有明确被告应向原告出示什么类型的验收合格文件”是错误的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定：房地产开发项目，须经验收合格后方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据国家的法律法规的强制性规定，商品房的交付必须经验收合格，并取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》和《商品房入住许可证》，经批准方可交付使用。双方签订的合同第十一条也明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人（石竹新花园公司，下同）……书面通知买受人办理交付手续”。对开发商应提供的验收合格文件，合同第八条约定的“该商品房经验收合格”就是按照国家法律法规的强制性规定进行组织验收，并且合格，由主管部门出具相应的证明文件。按照省市的规定就是应当取得《东莞市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》和《商品房入住许可证》。法律规定的如此明确，一审法院如何会认为“买卖合同上并没有明确被告要向原告出示什么类型的验收合格文件”？2、一审判决认定“买卖合同……也没有明确被告出示这些合格文件的时间期限”是错误的。合同第八条约定“出卖人应当在2003年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人”，合同第十一条约定交接的是“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。这非常清楚地表明，石竹新花园公司向本人出示验收合格文件的时间是交付商品房时。合同第十一条明确规定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示……”，而交接的最后期限是2003年6月18日，否则就是违约。在庭审中，审判人员一再询问本人是否确认石竹新花园公司从2003年6月19日起违约，违约金只计算到第二次开庭日（12月11日）。本人本着解决问题的目的，同意了这种建议，石竹新花园公司当庭并没有提出异议。3、一审判决认定“被告出让的楼房，已于2003年6月18日经建设单位联同其他部门进行验收，评定工程为合格工程”，没有证据，是错误的。石竹新花园公司向法院提交的证据《东莞市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》明确标明：登记该工程（商品房）的验收日期为2003年6月25日，这说明涉讼房产在6月18日以前根本没有进行验收。一审中石竹新花园公司向法院提交了一份《竣工验收证明》，但是，这份验收证明并没有按照证据规则在举证期限内向一审法院提交，而是石竹新花园公司当庭提交。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定“当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利”，该证据不能作为定案的证据。退一步讲，即使该证据在举证期限内提交，根据石竹新花园公司在庭前提交的证据《东莞市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，也可以明显的看出该证据与主管部门确认的时间不符，可以知道《竣工验收证明》是伪造的。判决书没有指明“联同其他部门”中的具体的“其他”，实际上这些其他部门是设计、施工、工程监理等部门，这些单位和建设单位（石竹新花园公司）是一个利益共同体。事实上，在本案第一次开庭时（2003年11月25日），石竹新花园公司根本无法提交备案证书（2003年12月4日批准），如果其已经验收合格为何不提交？即使在延期举证的15天内，石竹新花园公司也没有提交其自行验收的证明，这到底是为什么？就是因为这是一份伪造的证据。本人再次提请二审人民法院向行政主管部门调取有关备案的全部材料，以查清事实。另外，即使石竹新花园公司可以组织有关单位进行验收，也只是对工程竣工的验收。依据法律的规定，必须取得《东莞市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》才算是合格房产，必须取得《商品房入住许可证》才可交付。判决书认为“评定工程合格工程”也只是生产者（开发商、设计、施工、监理）对自己产品的“自我评价”，而不是权威主管部门的评定。这是与有关法律规定相悖的。4、一审判决认定“被告于同月25日向东莞市建设局办理验收备案手续”是错误的。石竹新花园公司向法院提交的《东莞市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》中标明的6月25日是验收日期，并不是办理备案手续的日期。一审认定6月25日办理备案手续没有任何事实依据。二、一审判决依据法律法规错误。本案属房地产纠纷，应主要依据房地产方面的法律法规来处理，但是一审法院仅仅依据《合同法》的规定来处理有欠公平。另外，一审法院关于备案手续及时限的论述是错误的。市场经济就是以合同自由为规则的（只要不违法），对于双方当事人订立的合同，法院一方面认定合同的效力，要求“双方如实履行义务”，另一方面反而认为依据合同交付“不符合市场运作规则”。在合同不违法的情况下，法院没有权力限制当事人的合同自由。如按合同交付不符合当事人双方的利益，而按此判决只符合当事人一方的利益（就是开发商的利益）。三、一审程序违法。2003年11月25日一审第一次开庭，由于石竹新花园公司不能提交其已验收的证据，又狡辩称其已交楼（实际是指其单方交楼的行为，并不是《合同》规定的交付）。审判人员当庭决定延期审理，指定双方在十五天内提交证据。此时在案件的审理中，根本没有任何可以延期审理并重新指定举证期限的法定情形，法庭的决定违反法律规定。即使这样，作为本案判案依据的“2003年6月18日的自行验收证明”并没有在指定的举证期限内予以提交，而是在第十六日（即12月11日）当庭提交。根据最高人民法院的司法解释，此证据本不能作为判案的依据。四、本案石竹新花园公司违约，应当承担违约责任。1、石竹新花园公司没有依约向本人出示合同规定的证明文件，已构成违约。石竹新花园公司在最后的交楼期限到来时，违反法律法规的强制性规定，在未经验收的情况下，擅自交楼，本人根据“入伙通知书”的指引，严格“按合同约定收楼”，强烈、多次要求石竹新花园公司“出示合格文件”。石竹新花园公司不能出示。即使是被判决书认定的伪造的2003年6月18日的所谓的验收证明，也是在2003年12月11日才在庭审中向本人出示。按照合同的约定“由此产生的延期交房责任由出卖人承担,”石竹新花园公司应当按照合同第九条的规定承担违约责任，即向本人支付2003年6月19日至2003年12月11日之间的违约金。2、本人拒绝收楼正是如实履行合同，保护买受人的合法权益。判决书认为“原告应当按合同约定收楼”，事实上本人正是根据合同第十一条的规定进行商品房交接，是石竹新花园公司不“如实履行合同义务”，不向本人出示合同约定的“证明文件”，致使本人不知该房产是否伪劣产品，不敢收楼，不能收楼。判决书推理“原告已于2003年6月18日知悉其购买的楼房工程已竣工”就“理应按照通知书的指引办理入伙收楼手续”，这是严重不负责的态度。工程竣工不等于工程合格，没有合格证的产品是不合格的产品。房产作为特殊的商品，有其更加严格的产品质量要求，国家为此出台了多项法律法规来约束建设者经营者，并设置专门的行政机构进行监督和管理，就是因为房产的质量一旦出现问题，将造成财产和人身的巨大损害。因此，一审认定事实错误，判案依据违法，适用法律错误，违反程序，应当依法撤销并予改判。石竹新花园公司在履行《商品房买卖合同》中违约，应承担违约责任，向本人支付违约金并赔偿损失。特此请求二审人民法院查清事实，依法改判，维护当事人的合法权益。
石竹新花园公司答辩称：一、本公司已按合同约定的期限向周某某交付楼房，周某某诉称本公司违约没有事实依据。周某某诉称本公司违反合同约定至今未交付房产也没有支付违约金，而事实上，本公司已于2003年6月12日向周某某寄发入伙通知书，周某某亦于2003年6月18日到本公司售楼处领取入伙通知书（上述事实，周某某在一审庭审中均已确认无误）。这说明本公司已经按合同约定通知周某某收楼，只是由于周某某无正当理由拒不收楼才导致房屋不能交付，周某某诉称的“被告未交付房产”是完全没有事实依据的。二、本公司交付的房产已经验收合格，符合法律规定的交付条件，具备合同约定的交付条件。1、本公司交付的房屋已经验收合格。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条的规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施”，现行房地产竣工验收体制已经改变，竣工验收工作从由建设主管部门组织实施变为建设单位组织实施。依据上述法律，本公司组织设计单位、施工单位、监理单位共同对房屋进行了竣工验收，并于2003年6月18日取得《工程竣工验收报告》。依据该报告，本公司交付的房屋是合格的，符合《中华人民共和国城市房地产法》及相关法律法规规定的交付条件。2、本公司在合同约定的交付期限内具备合同约定的交付文件。如上所述，本公司于2003年6月18日取得《工程竣工验收报告》，足以证明本公司提供的房屋已经符合合同第八条约定的交付条件“该商品房经验收合格”，而且本公司亦能够在2003年6月18日交付期限届满之前，向周某某提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即本公司在交付期限届满前已经具备合同第十一条约定的交付文件。3、本公司未提交《工程竣工验收报告》，不等于没有该报告。众所周知，诉讼过程中，诉讼当事人的举证工作要视对方诉讼请求、诉讼理由和举证情况而定，这是诉讼中的一个基本策略。本案中，周某某诉称本公司未向其交付房产，争议是有无交付问题，而非质量是否合格，本公司只须向法庭证明已经履行交付义务，而无须证明工程质量是否合格，故未提交《工程竣工验收报告》，这是很正常的事情。周某某据此判断《工程竣工验收报告》就是伪造的证据，是严重不负责的观点。三、本案诉讼程序不存在周某某诉称的违法情形。1、所谓延期审理、重新指定举证期限，实际就是开了两次庭，而导致开两次庭的原因一是因为周某某当庭变更诉讼请求（违约金自2003年6月19日起算到起诉之日变更为算至实际交付之日），二是因为周某某当庭变更诉讼理由（由有无交付变更为质量是否合格之诉），此两点本公司已在一审诉讼中向法院提出过严正异议。由于一审法院不顾本公司的异议，准许周某某当庭变更诉讼请求和诉讼理由，本公司要求组织新的证据从而延长举证期限当然无可厚非，于法有据。此外，周某某不仅当初极力追求上述结果，而且自己也在延长举证期限之内提交了《收据》等相关重要证据，如今发现案情发展甚至判决结果对己不利，便隐匿上述事实不说，编排一审诉讼程序违法。2、一审法院第二次开庭时（2003年12月11日），不仅本公司提交了《工程竣工验收报告》，而且在本公司提交该证据之前，周某某亦提交了两份证据（《收据》和《收楼须知》），开庭时双方均无异议，且进行了质证，理应作为定案的依据。周某某如今发现案件判决结果对己不利，不仅对自己先在举证期限之后提交证据的事实不说，而且想否认当庭已经质证证据的证据效力，是毫无法律依据的。四、一审法院适用法律并无不当。从《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条的规定可知，到底是验收合格即可交付还是备案之后方可交付，现行法律规定并不明晰。关于此点，本公司认为，房屋验收合格即可交付比较有理，理由如下：1、按照法律规定的字面意思来看，多部法律均规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，说明法律关注的重点是验收合格而非备案，只要验收合格，便可交付使用。2、从法律规定的内容来看，根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条的规定，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”，说明在备案证书发放之前是可以交付使用的，不然何来“责令停止使用”一说？3、现行的验收体制是建设单位组织施工单位、监理单位和设计单位共同组织实施的，这些单位均负有法律规定的权利义务，并非周某某所称的利益共同体，由其验收合格的房屋，是可以交付使用的。4、要求备案之后才交付房屋对保证房屋质量并无作用。备案只是一个行政程序性的事项，它唯一的作用在于将相关文件在建设主管部门处存档，以便于建设主管部门进行事后质量监督，目的在于用法律规定的处罚手段来强迫建设单位实事求是的按照法定程序进行验收。制度本身即起到法律法规的教育、规范作用，从而达到强化工程质量的功能，显然，这种功能与是否一定要备案程序完成之后才能交付房屋并无直接联系，换句话说，就是要求备案程序完成之后才交付房屋对保证房屋质量无作用。5、要求备案之后交付房屋不利于市场交易。如上所述，备案是一项程序性的工作，法律并无确定明确的发放备案证书的期间，要求备案证书发放之后交付房屋，就把房屋市场交易行为完全置于行政机关的掌握之中，等于又回到原来验收体制的老路，这显然不符合市场经济规则，不利于市场交易。综上，本公司认为，一审法院认定事实清楚，驳回诉讼请求适用法律正确，本公司已经在合同约定的期限之内通知周某某收楼，由于周某某无正当理由拒不收楼，导致本公司无法将质量合格、交付文件齐备的房屋交付周某某使用，由此产生的后果应由周某某自己承担，请求贵院依据事实和法律驳回上诉，维持原判。
经审理查明，东莞市石竹新花园建造有限公司是为石竹新花园建造及室内装饰而于2000年12月28日成立的的私营企业。2002年7月25日，东莞市建设局为其颁发了二期秀竹苑1—16栋等楼房的商品房预售许可证。2002年8月1日，周某某、石竹新花园公司签订《商品房买卖合同》及《石竹新花园首期两成供楼协议》，合同约定：由周某某购买东莞市石竹新花园秀竹苑15幢801号房，该房建筑面积共174.97平方米，属于预售商品房。合同第八条约定，石竹新花园公司应当在2003年6月18日前依国家和地方人民政府的有关规定，将“经验收合格”并符合合同约定的商品房交付周某某使用。合同第九条约定，石竹新花园公司逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，石竹新花园公司按日向周某某支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，周某某有权解除合同。合同第十一条约定，楼房的交楼：商品房达到交付使用条件后，石竹新花园公司应书面通知周某某办理交付手续，双方进行验收交楼时，石竹新花园公司应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单，石竹新花园公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；石竹新花园公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，周某某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由石竹新花园公司承担。由于周某某的原因未能按期交付的，双方同意从《交付使用通知书》发出之日起计的第三十天（以邮戳为准），视为石竹新花园公司已实际将物业交付给周某某。双方还约定合同自双方签订之日起生效，如在履行中发生争议，依法向人民法院起诉。《供楼协议》约定，周某某选择银行按揭的形式供楼，总购房价为人民币529258元，首期为总楼价的20%，即人民币106258元，石竹新花园公司为周某某提供首期106258元除去2002年8月1日缴讫的订金10000元即人民币96258元两年按揭。2002年8月1日，周某某与中国工商银行东莞市分行签订认购房借款合同，约定周某某向该行借款423000元，用于购买秀竹苑15座801号，月利率4.2‰。同日，周某某签署了423000元的贷款借据。一审诉讼期间，石竹新花园公司为证明其已在2003年6月18日对涉案楼房进行过竣工验收，提供了《工程竣工验收报告》。该报告显示，涉案楼房竣工后，石竹新花园公司于2003年6月18日组织施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位在东莞市质量监督检验站的监督下对石竹新花园B6型12、13、15栋进行竣工验收，并评定工程为合格工程，同时，上述参与验收的单位在《工程竣工验收报告》上签章确认。石竹新花园公司亦将相关验收情况及资料提交东莞市建设局备案，东莞市建设局于2003年12月4日向石竹新花园公司出具竣工验收备案证书，确认石竹新花园公司的石竹新花园B6型12、13、15栋楼及地下车库的工程验收合格，备案文件齐全，准予备案。但竣工验收备案证书注明的验收日期为2003年6月25日。被上诉人于2003年12月11日向原审法院提交该竣工验收备案证书后，上诉人表示愿意收楼。
另查，2003年6月18日，周某某按石竹新花园公司的通知前往该公司签收《入伙通知书》，周某某向石竹新花园公司提出要求看工程质量合格证书，但石竹新花园公司没有向周某某出具，周某某遂不同意收楼。
又查，周某某至2003年6月18日前已付供楼款496120元，至12月11日开庭时已交付供楼款512680元。一审诉讼过程中，周某某确认其诉讼请求为以已供楼款496120元按合同约定的违约金计算方式自2003年6月19日起计至2003年12月11日止，并按每月3000元计赔同期损失。
以上事实,有石竹新花园公司的工商登记查询、商品房买卖合同[编号：GB/T17986.2-2000（0048160）]、石竹新花园首期供楼协议、收据、收楼须知、交楼、供款收据，商品房预售许可证，入伙业主名单、工程竣工验收报告、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书及两审法院庭审调查笔录等为证。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方争议的焦点在于周某某没有接收商品房的原因。周某某认为，根据双方的合同约定，石竹新花园公司未能向自己出具案涉商品房已经验收合格的资料，故自己有权拒收，未能交楼的责任在于石竹新花园公司，石竹新花园公司应就此承担相应的违约责任。本院认为，周某某与石竹新花园公司签订的《商品房购销合同》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律或行政法规，双方均应严格履行。根据双方合同第八条的约定，“出卖人应当在2003年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人”。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上述两条文明确约定，石竹新花园公司必须在2003年6月18日前将经验收合格的商品房交付给周某某，在验收交接时，还应当出示商品房已经验收合格的证明文件，如果不出示或出示不齐全，周某某有权不收楼。而本案中，石竹新花园公司虽然在2003年6月18日通知周某某前往收楼，但在周某某提出要求的情况下，没有向周某某出示商品房已经验收合格的相应资料，在这种情况下，周某某有权不收楼。
石竹新花园公司抗辩认为，自建设部于2000年6月颁布《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》后，工程竣工工作已从原来的由地方人民政府房地产开发主管部门组织竣工验收，改为由建设单位组织实施，因而无法向周某某出示工程质量合格证书。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院248号令）第十七条规定：“房地产开发项目、经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
因此，验收合格是交付房屋的前提，无论是由建设主管部门组织验收，还是由建设单位自行组织验收，根据双方合同第十一条的约定，石竹新花园公司都应当将已经验收合格的相应资料向周某某出示，否则，周某某有权不收楼。
需要指出的是，石竹新花园公司为证明案涉商品房已在2003年6月18日具备交付使用的条件，仅提供了《工程竣工验收报告》，对于消防等其他附属设施是否也于2003年6月18日前验收合格没有提供证据，而其提供的东莞市建设局所发《竣工验收备案证书》上注明的验收日期为2003年6月25日，这与石竹新花园公司主张的2003年6月18日验收合格亦有矛盾。
综上所述，周某某的上诉有合同和法律上的依据，石竹新花园公司没有按照合同的约定向周某某出示商品房已经验收合格的资料，导致周某某没有收楼的责任在于石竹新花园公司，石竹新花园公司应按合同第十一条的约定承担延期交楼的责任。周某某要求石竹新花园公司支付违约金应予支付，但其同时提出赔偿损失每月3000元的请求，没有提供损失的依据，同时与违约金请求亦存在重复，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销东莞市人民法院（2003）东法民一初字第5770号民事判决；
二、东莞市石竹新花园建造有限公司于本判决发生法律效力之日起立即支付周某某违约金（以周某某已供楼款496120元按每日万分之五自2003年6月19日起计至2003年12月11日止）。
三、驳回周某某的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各2435元，由石竹新花园公司各承担70%，即1704.5元，周某某各承担30%，即730.5元。该款已由周某某预付，由石竹新花园公司在执行本判决时一并迳付周某某，本院不再另作收退。
本判决为终审判决。
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