东莞楼市为何总是自降身价？     
“人口论”决定楼市兴衰

    前日，在阳光卫视中看到老任挤兑老潘时说的一句话：我们把西红柿卖了个菜市场的价，潘石屹是把西红柿卖了个水果的价。
    想起了东莞的房子，论品质、品牌、施工、材料、园林，东莞楼盘都算得上是中国房地产的一线产品。学习能力很强、引进外来品牌及人才力度颇大的东莞房地产界，在楼盘品质上和深圳、广州差距不大，更是胜过多数二线城市。房子属于一线品质，可东莞的房价为什么卖不到一、二线城市的价位？投资泡沫较少的东莞，为何遭遇宏观调控时比一线城市都脆弱？为什么本土和外来开发商都对东莞楼市缺乏信心、价格战频发？
    原因只有一个：东莞人口结构和人口素质的劣势没有给东莞楼市以支撑，使东莞停留在二三线城市之间裹足不前。有了一线的产品，一线的楼盘，还不等于一线的城市。房地产经济卖的是城市，而不是房子。在“人口论”上失利的城市，其楼市最脆弱、最危险。
    中国房地产的一、二、三线城市，楼市水平基本都与经济实力、人口数量及该城市在中国经济中的地位成正比。可唯独东莞例外，人口要素不仅没有带来楼市利好，反而贻害不浅。关键在于东莞高素质人口所占比例太低。
    东莞人口结构和人口素质对城市经济、楼市经济的反作用力表现在以下几点：
    第一，城市经济实力、人口数量与消费能力不协调。
    2007东莞GDP排名全国第15位。排在东莞之前的14个城市（沪、京、深、穗、苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、佛山、成都、宁波、南京）中，每一个城市的市民平均消费力均高于东莞；排在东莞之后的城市中，武汉、沈阳、大连、哈尔滨、唐山、济南都以市民消费力强著称。东莞的消费力拉动不足。
    第二，城市经济实力、人口数量与文化实力、人口素质不协调。
    东莞的城市文化实力、人口平均素质低于经济实力位于自己前面的一二线城市，也逊色于经济实力比自己弱的城市如大连、哈尔滨、沈阳、武汉、长春、济南。
    经济实力落后于东莞的城市中，每个城市都有名牌大学和高端研究院所。大连有大连理工学院、大连舰艇学院、东北财经大学；哈尔滨有哈工大、哈船院；沈阳有航天高科技院校和研究所；长春有吉林大学（东莞市委书记刘志庚的母校），东北师大，长春光机研究所；武汉更是名校云集，武大、同济医大、华中理工；济南有山东大学。这些城市的高科技和创意产业也都获得很大发展。
    而东莞的高等院校如凤毛麟角，全国知名院校为零，地方院校数量屈指可数。东莞产业多以制造业为主，汇聚高端人才的科技产业、创意产业发展很慢。
    第三，城市经济实力与人居水平不协调。
    若论东莞的经济实力，在全国城市GDP排名15位左右，进入3000亿俱乐部，人均GDP超过5000美元；但实际上，大多数东莞人的购房消费力远落后于其他经济实力同等级城市。在1400万东莞人口中，具备购房能力或未来有购房潜力的人口仅占20——30%左右。这导致东莞房地产市场不和谐，不平衡，城市人居的整体水平很低。