【投资东莞③】深莞价差近四倍，万科运河东1号三期银桦院开盘闪销

                                  sunnerhua/文

■开盘闪销，暴雨烈日难敌购房热情

    2007年6月30日，万科东莞运河东三期银桦院正式开盘，银桦院477套住宅单位全部公开发售。30日一大早，选房前飘起的蒙蒙细雨让现场十分舒适，但一个多小时后暴雨骤降，接下来更是烈日当头，短短不到半天时间，天公就变了三次脸，尽管如此，也难敌购房者选房的热情，选房现场仍旧一片火爆。当日销售300余套，截至目前为止，销售率已达八五成。

■深莞价差近四倍，大宅大户当“受劫”

    根据万科集团对土地属性的分类，万科运河东1号当属金色家园系列，即城市中心附近土地，类似于深圳金色家园所处景田片区和金域蓝湾所属片区。在同等区域不同城市，目前万科运河东1号的房价仅为7000元/平方米左右，而深圳金域蓝湾二手房房价则已达25000元/平方米左右，同等位置同等产品，莞深房价价差竟达四成。同样，2007年上半年，东莞住宅均价达4692元/平方米，深圳住宅均价突破了15000元/平方米，价差也在4倍左右，两地收入水平和城市发展水平远远没有如此大的差距，甚至在人均可支配收入水平方面，东莞略高于深圳，也因此，东莞房价相对深圳被严重低估，东莞成了深圳投资避风港。而根据我们的调研，东莞被投资的项目以万科地产旗下项目和中惠地产旗下项目为主。而深圳投资客首选的仍旧是大户型和小户型，中等户型投资的数量相对不多。本次万科运河东1号推出的大三房和大四房单位均被深圳投资客相中，可见在90/70政策之后，稀缺大户成了投资客们的首选！

■莞深一体，东莞爆发成长

    □东莞楼市爆发成长

    2005年至2006年，东莞楼市的销售一直不瘟不火，热销只能是个别的现象，而抢购，开盘售罄在东莞还可能是神话，但到了2006年，常平万科城项目、万科松山湖1号等均遭遇抢购热潮，进而带动了本地其他项目走向热销。2007年年中，爆出深圳客户入侵东莞，造成东莞各大项目均出现热销，甚至部分项目脱销的情况，而随着深圳房价的增长，深圳客大举进入东莞只是时机和寻求项目的问题。

□东莞人口结构转型，楼市后继有人

    从收入水平来看，东莞人均可支配收入高于深圳，从人口规模来看，东莞总人口和深圳相当，从产业发展来看，东莞正努力从世界工厂走向科技工厂，从人口结构来看，原来的哑铃式结构正向纺锤型结构转变，白领，中产崛起，楼市后继有人。但是目前东莞楼市均价是深圳的1/4左右，价格洼地显而易见！

□深圳投资客户大举介入东莞楼市，资金充裕引发东莞本地投资热情

     由于深圳投资力量的介入，东莞楼市恐慌心理加剧。笔者在调研中发现，东莞本地客户对深圳力量的介入多有不安，极为担心东莞楼市步深圳楼市后尘，进入加速阶段而无房可买，因此，深圳力量催生本地客户购房热情高涨，东莞楼市进入爆发阶段已为时不远！

■莞深一体，万科年底或当一哥，东莞地产进入万科时代
   
    2006年，东莞万科销售金额排名，万科屈居榜眼，中惠地产以四大楼盘喜拨头彩，而一直稳居前三的中信华南、光大地产和宏远地产部分早已跌出前三。然而2006年万科地产对东莞的影响确实巨大，在万科的带领下，东莞房地产在产品开发、营销推广、物业管理方面都有了长足的进步，这不得不归功于先进模式对后进模式的促进。
   
    2007年，雄心勃勃的东莞万科显然已经不再满足于与做个榜眼探花之类的位置，万科剑指东莞地产一哥。2007年4月和7月，万科先后两次在水濂山和塘厦巨资拍地，并先后打破东莞土地单价和总价的纪录，与此同时，万科利用其品牌优势，先后与多家东莞本土地产龙头达成协议，利用合作开发的方式又吸纳了大量土地，八大项目布局的东莞事实上已成为万科在珠三角区域的重要主场，到2008年，从推盘规模和销售金额方面，万科都将成为东莞地产名副其实的一哥。


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